Etape in procesul de autorizare a constructiei

1. Solicitati Certificatul de Urbanism (C.U.) de la primaria localitatii/ sectorului in care se afla terenul pe care vreti sa construiti;
2. Comandati Studiul geotehnic pentru a afla conditiile de fundare specifice terenului dvs. (va putem oferi optional acest serviciu);
3. Alegeti proiectul dorit din Catalogul de case si stabiliti impreuna cu specialistii nostri tema de proiectare. Echipa noastra va definitiva proiectul pe baza eventualelor modificari pe care le solicitati, a conditiilor impuse de certificatul de urbanism si a studiului geotehnic. Dvs. veti primi dosarele complete pentru autorizare (Proiectul de autorizare a constructiei - PAC) si pentru executie (Proiectul tehnic si detaliile de executie - PT si DDE);
4. Solicitati Autorizatia de construire, depunand la Primaria locala dosarul complet de autorizare (pe care l-ati primit in baza contractului semnat cu firma noastra de proiectare);
5. Dupa obtinerea autorizatiei, puteti incepe executia constructiei (respectand proiectul tehnic), fie cu o firma specializata, fie in regie proprie.

Obligatii legale in aceasta faza:

• anuntati Primaria si Inspectoratul de Stat in Constructii cu minim 5 zile inainte de inceperea lucrarilor;
• angajati un diriginte de santier autorizat, care sa reprezinte interesele dvs. in raport cu constructorul, sa urmareasca buna desfasurare a lucrarilor si respectarea proiectului;
• se intocmeste, prin grija dirigintelui de santier, Cartea tehnica a constructiei (cuprinde toate documentele privind constructia, emise in toate etapele realizarii ei - de la certificatul de urbanism pana la receptia finala a lucrarilor);
• se efectueaza receptia la terminarea lucrarilor in prezenta dvs., a dirigintelui de santier, a executantului, a proiectantului si a reprezentantului Primariei.

Proiectare

Proiectul unei case trebuie sa satisfaca o serie de standarde, precum:

• functionale - spatiile interioare si exterioare sunt proiectate nu atat dupa nevoile lor naturale, cat pentru a se incadra in aceasta forma compacta;
• estetice - volumetrica cladirii, forma acoperisului - terasa, sarpanta
• economice - o cladire se poate proiecta de la doua considerente: cat spatiu este necesar pentru confortul familiei mele si cat de multi bani dispun sau vreau sa investesc in ea. De obicei, clientul, in functie de bugetul alocat pentru construirea casei, isi fixeaza niste standarde minime pe care si le doreste;
• structurale:
• cadre de beton umplute cu BCA sau pereti sandvis (OSB, vata minerala, rigips)
• caramida portanta
• structura din lemn - panouri din dulapi sau structura cu popi si grinzi din sectiuni patrate sau dreptunghiulare
• structura metalica
• structura din beton - pereti din beton turnati in cofraje (de polistiren)
• de durabilitate in timp - alegerea tipurilor de materiale pentru a se comporta foarte bine dealungul anilor
• de orientare cardinala - pozitionarea livingului, bucatariei este de preferat spre sud, pentru a patrunde cat mai multa lumina
• de viteza de executie

Standardele care trebuiesc respectate atunci cand este realizat un proiect de casa conduc in directii divergente. Aici intervin specialistii - arhitectul si inginerul constructor - care trebuie sa gaseasca cea mai buna solutie.

Fazele proiectarii

1. Certificatul de urbanism
• presupune construirea dupa regulamentele de urbanism, conform planurilor de urbanism: P.U.G. - plan urbanistic general, P.U.Z. - zonal si P.U.D. - de detaliu;
• nu permite construirea ci enumera doar actele necesare pentru a obtine autorizatia de construire si conditiile in care se poate realiza o cladire;
2. Proiectul de Autorizare a Constructiei (P.A.C.) insotit de toate documentatiile necesare pentru obtinerea avizelor (solicitate prin Certificatul de Urbanism). Proiectul de autorizare a constructiei se constituie din parti ale proiectului tehnic (PT) necesare si suficiente pentru obtinerea autorizatiei de construire dar nu si pentru executia constructiei.
• sunt necesare ridicarea topografica si studiul geotehnic care sunt realizate de ingineri autorizati.
• va cuprinde:
1. Piese scrise: estimare costuri investitie, memorii, la care se vor anexa referate pentru verificarea proiectului, fise si documentatii tehnice pentru obtinerea avizelor;
2. Piese desenate:
• planuri generale si planse pe specialitati
• arhitectura: planurile tuturor nivelelurilor, acoperisul, fatade, sectiuni caracteristice
• structura de rezistenta: fundatii si detalii de fundatii
• instalatii: schemele instalatiilor electrice, sanitare, termice
3. Proiectul Tehnic si Detalii de Executie (P.T. + D.E.) STRUCTURA DE REZISTENTA
• Piese scrise

• memoriu tehnic
• program de urmarire si control a executiei lucrarii
• antemasuratori
• Piese desenate
• plan de sapatura si fundatii, detalii caracteristice
• planurile de cofraj, armare + extrase de armaturi pentru toate planseele din beton armat
• planurile cofraj, armare si detalii (sectiuni caracteristice) + extrase de armaturi pentru centuri, grinzi, stalpi, samburi din beton armat
• plan sarpanta
• alte detalii conform solutiei adoptate in proiect.

Autorizatia de construire

este actul prin care autoritatea publica locala (Biroul de Urbanism din cadrul Primariei) avizeaza proiectul propus (in conformitate cu cerintele prevazute in certificatul de urbanism) si certifica dreptul de incepere a lucrarii.

Dosarul prin care se solicita AC se intocmeste cf. Legilor 50/1991 si 453/2001 si va cuprinde:

1. cerere tip pentru emiterea AC
2. certificatul de urbanism (in copie)
3. dovada titlului de proprietate asupra terenului (copie legalizata)
4. declaratie pe propria raspundere ca terenul nu face obiectul unui litigiu
5. proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii - PAC, inclusiv referatele de verificare, semnate si stampilate in original (2 exemplare)
6. fise si documentatii tehnice intocmite de catre proiectant pentru obtinerea acordurilor si avizelor uzuale exprimate pe plan local, precizate in certificatul de urbanism. Aceste avize se obtin, in numele solicitantului, de catre Comisia pentru Acord Unic din cadrul Primariei
7. alte avize sau documentatii ce se obtin prin grija investitorului, daca sunt solicitate prin certificatul de urbanism
8. documentele de plata a taxelor pentru eliberarea avizelor si acordurilor (copie)
9. dovada privind achitarea taxelor pentru emiterea AC - in cazul cladirilor cu destinatie de locuinta, acestea reprezinta 0.5% din valoarea estimata a constructiei (copie)

Termenul legal de eliberare a AC este de 30 de zile calendaristice de la data depunerii documentatiei complete, insa, adeseori, acest termen nu este respectat de catre emitent. In acest caz se aplica legea aplicarii tacite, prin care lipsa unui raspuns pozitiv sau negativ in termenul legal echivaleaza cu aprobarea autorizatiei solicitate.

Certificatul de urbanism

este un act public eliberat la cerere de catre Primaria localitatii/ sectorului in raza careia se afla terenul, prin care se fac cunoscute solicitantului informatii despre regimul juridic (situarea in intravilan sau in afara acestuia), economic (destinatia - locuire, comert, etc.) si tehnic (conditiile in care se pot face lucrari de constructii) al imobilului pentru care a fost solicitat.

C.U. nu permite construirea, ci informeaza cu privire la principalele caracteristici ale constructiilor ce se pot executa pe un teren (retrageri de la limitele proprietatii, alinieri, inaltime maxima, procent de ocupare a terenului, etc.) si enumera actele ce se vor depune pentru obtinerea autorizatiei de construire, inclusiv avizele si acordurile necesare (utilitati urbane, protectia mediului, aparare civila, etc.).

Pentru emiterea certificatului de urbanism, solicitantul trebuie sa depuna la biroul de urbanism din cadrul Primariei un dosar cuprinzand (cf. Normelor metodologice de aplicare a Legii 50/1991, publicate in M.O. 825bis/13-sep-2005):

• cerere tip;
• planuri topografice sau cadastrale (scara 1:500 - 1:10000) vizate de Oficiu de Cadastru. Planurile pot fi obtinute din documentatia cadastrala a terenului (daca dispuneti de ea) sau de la Oficiul de Cadastru teritorial; (2 exemplare)
• chitanta care atesta plata taxei de eliberare a CU; (copie)

In unele cazuri autoritatile pretind contrar prevederilor legale documente suplimentare cum ar fi: actul de proprietate, memoriu in care sa se specifice scopul solicitarii, plan de situatie cu constructia propsa, etc.

Cf. legii, CU se elibereaza solicitantului in termen de cel mult 30 de zile calendaristice de la data inregistrarii cererii.

Expertiza tehnica a constructiei

este procesul prin care o constructie existenta este analizata de catre un expert atestat MLPTL. Aceasta este ceruta prin certificatul de urbanism in cazul in care solicitati modificari la o cladire existenta sau atunci cand constructia propusa se va lipi de o constructie existenta (ex. alipire la calcan).

Planuri de urbanism(PUD, PUZ)

sunt documentatii de urbanism, care se realizeaza de catre specialisti atestati si se aproba de Consiliul local, prin care se modifica sau se completeaza regulile de urbanism existente (parametrii in care se poate construi) pentru un teren (PUD) sau o zona mai mare (PUZ). Certificatul de urbanism poate cere intocmirea unu PUD sau PUZ atunci cand se solicita o derogare de la normele urbanistice sau acestea nu ofera suficiente informatii.

Proiectul tehnic si detaliile de executie (PT + DDE)

este documentatia scrisa si desenata care se elaboreaza la solicitarea investitorului, pe baza de contract, de catre cadre tehnice de specialitate (arhitect, inginer de rezistenta, inginer de instalatii) si care contine toate informatiile necesare executiei unei constructii.

Proiectul de autorizare a constructiei (PAC)

se constituie din parti ale proiectului tehnic (PT) necesare si suficiente pentru obtinerea autorizatiei de construire dar nu si pentru executia constructiei.

Va cuprinde:

1. Piese scrise: deviz general, memorii, la care se vor anexa studiul geotehnic, referate pentru verificarea proiectului, fise si documentatii tehnice pentru obtinerea avizelor;
2. Piese desenate - planuri generale si fise pe specialitati:
• arhitectura: planurile tuturor nivelurilor, acoperisului, fatade, sectiuni caracteristice;
• structura de rezistenta: fundatii si detalii de fundatii;
• instalatii: schemele coloanelor instalatiilor electrice, sanitare, termice.

Studiul geotehnic

este o documentatie tehnica ce analizeaza stratificatia terenului, adancimea nivelului freatic, adancimea optima de fundare a constructiei, capacitatea portanta a solului, furnizand inginerului proiectant al structurii de rezistenta informatiile necesare pentru a dimensiona corect fundatia cladirii.

Verificarea proiectului

se realizeaza de catre verificatori atestati MLPTL (acestia nu pot fi si autorii proiectului) pentru diferite specialitati (rezistenta, foc, siguranta in exploatare). In ceea ce priveste locuintele unifamiliale, doar referatul de verificare a rezistentei cladirii este necesar in vederea obtinerii autorizatiei de construire. Exceptie fac cladirile de importanta redusa (maxim S + P + 1E) din mediul rural, pentru care nu este obligatorie verificarea proiectului.